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山西各地推进“保交楼”,太原:已预售项目力争24个月内交付

时间:2022-07-27 11:39人气:来源: 山西市场导报
近段时间以来,因楼盘延期交付引发的问题被广泛关注。有数据统计,截至目前,涉及的城市包括河南、山西、江西、湖南、湖北、广西、陕西等多个省份。而从目前的情况来看,随着个别开发企业出现债务违约风险,资金枯竭、资金链断裂,监管薄弱带来的问题也开始逐步暴露。
 
记者在采访中了解到,一些业主停贷是无奈之举,不能一边交着房贷,一边交着房租,而新房交付却遥遥无期。因此,住建部把“保交楼、保民生、保稳定”作为防止和处置房地产项目逾期交付风险首要目标。而“三保”的核心,就是“保交楼”。只要能够“保交楼”,也就能够实现“保民生”“保稳定”的目标。“三保”目标说到底,就是“保交楼”一个目标,自然“保交楼”也就成为今年及以后一段时间房地产市场调控和监管的重中之重。
 
全面推广“房证同交”“防延期”
 
1月10日,山西省人民政府办公厅发布《关于全面推广“房证同交”“地证同交”改革的意见》(以下简称《意见》),指出构建“房证同交”服务模式,为群众在交房的同时办理不动产登记,颁发不动产权证书,从源头上解决办证难、办证慢等问题,让群众交房、拿证零等待。《意见》明确提出:到今年底,全省“房证同交”“地证同交”改革取得初步进展。各设区市至少有一个新建商品房项目实现“房证同交”,并发出“地证同交”首证。到2025年底,全省“房证同交”“地证同交”改革取得明显成效,各县(市、区)至少有一个新建商品房项目实现“房证同交”,全省新供地项目全部实现“地证同交”,并建立长效工作机制。
 
“拿了钥匙就可领不动产证,这个政策非常给力。”业主代表说。据介绍,新建商品房“房证同交”,是通过信息共享、部门联动、提前介入等举措,充分提高便民意识,主动先行探索升级登记服务,实现在交房现场就可以为购房人颁发不动产权证书,该模式不仅简化了购房人的办证手续,也便于业主办理落户、子女上学、抵押贷款等与房产有关的事宜,保障购房人权益及时实现。
 
据记者了解,继太原、朔州、晋城、大同、阳泉开启“房证同交”时代后,我省多地市也实现了“交房即交证”的试点,这一政策对于购买新房群体,不用担心开发商拖延办证,后期可以更便捷进行流通交易。
 
太原市房管局局长邓大亮表示,探索开展“先办证后变更”,在不突破容积率上限的前提下,对绿地率下浮两个百分点或建筑密度上浮五个百分点的项目,可在建设工程设计方案审查后办理建设工程规划许可证等手续。在办理商品房预售许可前,完成规划设计条件和国有土地出让合同变更手续,对其他审批环节中的小微变更事项积极探索参照本条款“先办证后变更”。开展房地产项目包联帮扶对涉及民生、社会稳定的房地产开发项目,建立包联帮扶工作制度,帮助协调解决项目推进中的各项问题。加强房地产项目统计,对于房地产企业用于抵顶工程欠款的商品房,按规定纳入商品房销售统计范围,确保应统尽统。
 
由此,开发商延期交付的借口又少了一个,保证购房者买房后的工期进度,房子可以如期交付。
 
房屋预售款实行全周期监管“防烂尾”
 
为规范商品房预售资金的监督管理,维护房地产市场交易秩序,5月10日,山西省住房和城乡建设厅、中国人民银行太原中心支行、山西银保监局发布《山西省商品房预售资金监管办法》(以下简称《办法》)。《办法》要求,商品房预售资金监管遵循“专户专存、专款专用、全程监管、节点控制”的原则,最大程度保障商品房交易双方的合法权益。
 
《办法》明确,监管资金分为重点监管资金和非重点监管资金。项目所在地监管部门可根据项目情况综合确定重点监管资金总额,但不得低于工程建设预算总额(包括建筑安装和区内配套建设等费用)的110%,全装修交付商品房项目,应将装修成本纳入预算总额。
 
重点监管资金实行专款专用,必须用于有关的工程建设,不得用于支付任何借(贷)款本金和利息、缴纳土地款、罚金、营销费用及房地产开发企业员工工资等费用;在监管账户存续期间商业银行不得擅自扣划;设立子公司的房地产开发企业集团公司不得抽调。非重点监管资金是指超出监管账户内重点监管额度以外的资金。非重点监管资金可由房地产开发企业提取使用,优先用于预售项目工程建设和偿还本项目贷款等。
 
监管部门可以根据房地产开发企业动态考核、信用评价及资产负债情况,适当降低或提高其节点留存重点监管资金额度,但每个节点降低或提高的比例不得超过5%。
 
《办法》规定,房地产开发企业如未按规定将商品房预售资金全部存入监管账户的、变相逃避商品房预售资金监管的、未按规定使用商品房预售资金的、提供虚假材料的行为。符合上述一条,监管部门责令其限期整改,并可暂停其监管资金拨付,记入企业信用档案,逾期未改正的可暂停其商品房预售和合同网签备案,造成严重后果的,依法追究其法律责任。
 
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,我省预售资金监管方面政策出台,对于省一级房地产开发和资金监管等都有较好的指导作用。从政策看,不但可以有效防范项目有烂尾的风险,但也有灵活性和变通性,即有上下浮动5%的规定,这也可以使得一些优质的房企更好地利用政策,更好地实现资金的回笼,从而有效防范“烂尾楼”风险。
 
打造重点示范项目承诺交付制度“保交楼”
 
5月23日,太原市发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的若干意见》,共涉及6部分36条内容,覆盖满足首套购房需求、保障人才购房需求、支持改善性购房需求、加强住房公积金贷款支持力度等内容。其中,要防范化解重点企业风险,对存在风险隐患的重点企业,按照“保交楼、保民生、保稳定”的目标,确保商品房按期交付,支持银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续原则,稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务,重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难企业的优质项目。
 
在具体落实政策中,不少购房者最大的担忧是楼盘不能按时交付。
 
“新政”已经明确,对太原市在建在售房地产项目统一按照《太原市新建商品房预售资金监管实施细则(试行)》执行监管。预售资金全部进入监管账户,房地产企业挪用预售资金和银行虚假监管等违规行为都将受到严惩。此外,太原市将在项目建设上加大督导力度,对拿地未开工或已预售拖延进度等现象开展专项整治行动,已预售项目力争在24个月内完成交付。防范化解房地产市场风险,整治规范房地产市场秩序。查处未批先售、虚假宣传、强制交房等违法违规行为;强化商品房预售资金监管,预售资金全部纳入监管账户;对已办理抵押的房地产开发项目,严禁发放预售许可;对拿地未开工或已预售拖延进度等开展专项整治,已预售项目力争在24个月内完成交付。
 
防范化解重点企业风险对存在风险隐患的重点企业按照“保交楼、保民生、保稳定”的目标确保商品房按期交付,支持银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续原则稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难企业的优质项目。打造重点示范项目择优选择经营情况良好的房地产项目作为重点项目建立重点项目承诺交付制度和担保交付制度规定交付时间保证项目按期建成提振市场信心。
 
山西省房地产业协会副秘书长李峰表示,这一政策其利好是,监管更加严格,防范虚假宣传、强制交房等给购房者带来的利益损害,保障购房者权益;开发商开发项目如果已进行抵押,严禁预售,预售资金全部纳入监管账户,购房者买房更放心,不用再担心工期和交付问题;对于长期停工或者断断续续施工拖延进度的小区,政府层面督促进行整治,已预售项目在2年内完成交付;针对风险企业的项目,支持优质房地产企业兼并收购,解决“保交楼”问题;建立承诺交付和担保交付制度,规定交付时间,保证项目按期建成。政府重点示范项目会成为购房者买房的首选目标,更放心也更有保障,毕竟开发商和政府会联合规定交付时间,承诺交付,担保交付。
 
此外,房地产市场的许多问题,都与监管责任不落实有关。在“保交楼”问题上,必须在压实企业主体责任的同时,压实职能部门的监管责任。工期、质量、配套、物业、服务、矛盾化解、问题解决等,都是监管部门的责任,也是监管部门的职责。
 
(原标题为《防范逾期交付风险 全面推进“保交楼”——我省将“保交楼”进行到底》)
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